2024年房地产估价师实务考试真题及答案解析
随着2024年房地产估价师考试的落幕，红鱼学习网迅速整理并发布了《房地产估价基础与实务》的真题及答案解析。以下是对其中一道案例分析题的详细解析，以供考生参考。
案例分析题
某套旧住宅建筑面积95平方米，位于2006年建成的A小区。根据市场调查，与A小区同地段、同品质的新建B住宅小区在2024年9月30日正常成交了3套与该旧住宅面积相当的商品住宅。3套商品住宅与旧住宅在户型、楼层、装修方面的差异如下表所示。2024年10月，该地段类似商品住宅价格比9月份下降了0.5%。与B小区相比，A小区因建筑密度高减价5%、绿化率低减价3%、楼间距小减价5%、土地使用年限短减价6%，因配套落后减价320元/平方米，因建筑物陈旧过时减价350元/平方米。请采用成本法之房地整估路径测算旧住宅于2024年10月31日的市场价格。
参考答案及解析
首先，我们计算B小区第一套住宅修正后的价格：
\[ 9700 \times \left[ \frac{1}{1\% + 2\% + 3\% + 10\%} \right] = 8434.7826 \text{元/平方米} \]
接着，计算B小区第二套住宅修正后的价格：
\[ 9060 \times \left[ \frac{1}{1\% – 1\% – 2\% + 10\%} \right] = 8467.2897 \text{元/平方米} \]
然后，计算B小区第三套住宅修正后的价格：
\[ 9600 \times \left[ \frac{1}{1\% + 4\% + 3\% + 10\%} \right] = 8461.5385 \text{元/平方米} \]
比较法测算结果为：
\[ 8434.7826 \times \frac{1}{3} + 8467.2897 \times \frac{1}{3} + 8461.5385 \times \frac{1}{3} = 8454.5369 \text{元/平方米} \]
2024年10月该地段类似商品住宅价格为：
\[ 8454.5369 \times (1 – 0.5\%) = 8412.26 \text{元/平方米} \]
A小区类似住宅价格为：
\[ 8412.26 \times (1 – 5\% – 3\% – 5\% – 6\%) – 320 – 350 = 6143.9306 \text{元/平方米} \]
该旧住宅于2024年10月31日的市场价格为：
\[ 6143.9306 \times \frac{95}{10000} = 58.37 \text{万元} \]
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结语
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