建筑物折旧的测算
摘要：
为了帮助考生更好地理解和记忆常考考点，本文将详细介绍2021年房地产估价师《理论方法》中的考点——建筑物折旧的测算。
一、建筑物折旧概述
- 定义：建筑物折旧是指由于各种原因造成的建筑物价值的减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与市场价值之差。 公式：建筑物折旧 = 建筑物重新购建成本 – 建筑物市场价值
- 折旧原因：
- 物质折旧：因自然力作用或使用导致的老化、磨损或损坏。
- 功能折旧：因建筑物功能不足或过剩。
- 外部折旧：因建筑物以外的各种不利因素。
二、功能折旧和外部折旧的区分
- 要点：看造成减值的因素是否与建筑物本身有关。与建筑物本身有关的是功能折旧，无关的是外部折旧。
三、折旧求取方法
- 年限法：
- 定义：根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命来测算建筑物折旧的方法。
- 相关概念：实际年龄、有效年龄、经济寿命、剩余寿命等。
- 直线法：折旧总额 = 年折旧额 × 有效年龄；年折旧率 = 年折旧额 / 重新购建成本。
- 市场提取法：
- 定义：通过含有类似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧。
- 步骤：收集交易实例、选取可比实例、标准化处理、比较法或基准地价修正法。
- 分解法：
- 定义：先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧和外部折旧，分别测算，再加总求取建筑物折旧。
四、案例分析
- 例7-4：计算某旧住宅的折旧总额和折旧后价值。
- 例7-7：计算某宗房地产的建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。
- 例7-8：计算某个建筑物的物质折旧额。
五、总结
建筑物折旧的测算对于房地产估价师考试至关重要。掌握正确的测算方法和理解相关概念，有助于考生在考试中取得好成绩。
【结语】
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