2021年房地产估价师《理论与方法》考点：成本法的基本公式
摘要：
为助力考生深化对常考考点的理解，本文将重点介绍2021年房地产估价师《理论与方法》中的成本法基本公式，希望对大家的备考过程提供帮助。
一、成本法的基本公式
- 成本法最基本的公式（掌握）： 房地产价值 = 房地产重新购建价格 – 房地产折旧
- 适用于新开发建设的房地产的基本公式（掌握）：
- 新开发房地价值 = 土地取得成本 + 建设成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 销售税费 + 开发利润
- 新建成的建筑物价值 = 建筑物建设成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 销售税费 + 开发利润
- 新开发的土地价值 = 待开发土地取得成本 + 土地开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 销售税费 + 开发利润
【例8-1】
某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价是1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积比例为60%。请求计算该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
正确答案：
本题考查的是适用于新开发的房地基本公式。
该荒地开发完成后可转让熟地的总价 = 该荒地取得总代价 + 土地开发总成本 + 总管理费用 + 总销售费用 + 总投资利息 + 总销售税费 + 总开发利润
假设开发完成后的熟地价值为V
V = 120000000 × (1 + 8%)^3 + 250000000 × (1 + 8%)^1.5 + V × (2% + 5.5% + 10%)
解得V = 523342631元
可转让面积 = 2000000 × 60% = 1200000平方米，单价 = 523342631 / 1200000 = 436元/平方米
（参见教材P285）
- 适用于旧的房地产的基本公式（掌握）：
- 房地合一时，旧的房地价值 = 房地重新购建价格 – 建筑物折旧 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格 – 建筑物折旧
- 只计算建筑物时，旧建筑物价值 = 建筑物重新购建价格 – 建筑物折旧
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编辑：红鱼学习网
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